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Bureau à louer sur de Maisonneuve près McGill College

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Henri Cousineau
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Prévoyez-vous déménager dans un nouvel espace de bureau à Montreal?

Peut-être que vous voulez ouvrir une nouvelle succursale?

Voulez-vous comparer les opportunités de location de bureau à Montreal?

Aujourd’hui je veux vous parler des tactiques de négociation qui peuvent s’avérer utiles lorsque vous voulez louer des espaces de bureau à Montreal.

Ces techniques s’appliquent parfaitement que vous vouliez louer des espaces de bureau sur le plateau Mont-Royal, au centre-ville ou dans le vieux Montreal.

Tous les gestionnaires sont d’accord pour dire que si vous êtes une pme, que vos deux plus grandes dépenses sont vos employés et vos espaces de bureau.

Donc mieux vaut réfléchir et planifier à l’avance avant même de commencer la recherche d’espaces à louer.

Tout le monde sait qu’il y a deux cotés dans la négociation immobilière.

Mais peu importe ce que vous avez pu entendre ces deux côtés sont rarement égaux.

imaginez que vous vous approchez un grand propriétaire immobilier et que vous voulez louer 1000 pieds carrés dans son immeuble à bureau de 500,000 pieds carrés; vous n’aurez pas le même pouvoir de négociation que si vous êtes une multi nationale et que vous voulez louer un étage au complet.

Bail commercial

La plus part des baux commerciaux sont composés de 2 parties. Le loyer de base ou loyer net (qui va au proprio) et les frais d’opérations (OPEX) également appelé loyer aditionnel.

Le loyer aditionnel c’est l’équivalent des frais de condos dans un immeuble à condo. C’est la partie du loyer qui est perçue par le proprio pour payer les frais d’opérations d’un immeuble à bureau.

Parlons maintenant du loyer de base

Les propriétaires essaient de maximiser ce qu’on appelle en anglais leur NOI (net operating income) anglais signifie le montant des revenus locatifs nets à être appliqués au capital et paiements d’intérêts effectués sur leur hypothèque. Les propriétaires veulent donc le taux de base (net) le plus élevé alors qu’en tant que locataire vous voulez payer le moins possible. Içi rentent en compte les conditions du marché et c’est là qu’entre en jeu des compagnies comme la nôtre. On est spécialisé dans la recherche d’espaces à bureau à Montreal depuis 41 ans. On connait là où sont AUJOURD’HUI les meilleures opportunités de location.

On sait qui sont les proprios les plus négociables EN CE MOMENT, demain ça peut être un autre propriétaire.

Vous augmentez vos chances de négocier des conditions commerciales avantageuses.

Un spécialiste en recherche d’espace de bureau compétent est en mesure de vous présenter les immeubles à bureau qui répondent le mieux à vos critères de recherche.

Cela va vous permettre de rendre votre recherche efficace.

Si vous essayez de négocier un espace à 55 dollars le pied carré

alors que les taux dans le secteur pour un immeuble comparable est de 65$ oubliez ça.

Il est peu probable que votre offre soit acceptée sauf si vous offrez une compensation au propriétaire pour réduire l’écart entre le loyer demandé et le loyer que vous offrez..

Une solution serait de prendre l’espace comme tel, sans demander de travaux de la part du propriétaire.

L’autre possibilité serait de prendre un bail à plus long terme. Le proprio pourra alors amortir ses frais de depart sur une plus longue période.

Loyer aditionnel (frais d’opérations)

En plus du loyer net (de base) vous aurez à payer les frais d’opérations et taxes ainsi qu’un pourcentage allant aux frais d’administration, assurances,  les frais d’entretien des parties communes; tels que le stationnement, les corridors, les ascenseurs . C’est l’équivalent des frais de condo dans un immeuble résidentiel. Assurez-vous que la difference entre la superficie locative (superficie pour laquelle vous payez) et la superficie que vous occupez réellement ne soit pas trop grand. Le % maximum d’espaces commun ne devrait pas dépasser 12%.

Les frais d’opérations ne sont pas négociables. De toute façon, vous voulez que votre immeuble soit bien entretenu alors négociez le loyer net à la place.

La durée du bail

Traditionnellement les propriétaires d’immeubles à bureau à Montréal aiment les baux de 5 ans. Dites-vous que généralement, plus logtemps est le terme du bail, meilleures seront vos conditions.

Les frais d’aménagement (les incitatifs tels que peinture du local, tapis, construire ou déplacer des bureaux fermés) sont amortis sur la durée du bail.

Un bail plus long représente une sécurité pour le proprio et son banquier.

Les banques préfèrent les baux à plus long terme lorsqu’ils vont prêter de l’argent.

Un bail court ou long terme?

Souvent les start up cherchent des baux à court terme et manquent de bonnes opportunités de location ou paient beaucoup plus cher qu’ils ne devraient. Ils veulent un bail court terme parce qu’ils pensent agrandir.

En 41 ans de carrière dans la location d’espaces à bureau à Montreal, je n’ai jamais vu un proprio dire non à de l’expansion d’un locataire modèle qui paie bien son loyer.

Vous avez donc avantage à commencer avec un petit espace avec un bail de 5 ans et le proprio va se faire un plaisir de vous donner plus grand quand vous aurez besoin de prendre de l’expansion. Il y a toujours une certaine rotation dans les immeubles à bureau à Montréal, on pourra alors vous trouvez un local plus grand dans le même immeuble sans pénalité. On réussi souvent à faire payer les frais d’aménagements du nouveau local par le proprio.

Opting out, clause de sortie avant terme.

Vous voulez une assurance de pouvoir vous libérer de votre bail avant l’échéance? Demandez à votre représentant de faire inscrire une clause d’opting out dans votre bail.

C’est une clause par laquelle vous pouvez mettre fin au bail avant son échéance. Généralement vous pourrez le faire moyennement le remboursement des frais non amortis. Un representant compétent devrait être en mesure de vous obtenir cette clause.

Qui paie les frais d’aménagements?

Dites-vous une chose, en bout de ligne, c’est le locataire qui paie tout dans un immeuble à bureau. Souvent, en étudiant des baux, je m’apperçois qu’au depart, le locataire a payé, lui-même de sa poche ses aménagements en entier dès le départ. On voit ça surtout quand le locataire a négocié seul avec le proprio. La coutume à Montréal est que les frais d’aménagements du local sont payés par le proprio au départ et amortis sur la durée du bail.

Garanties personnelles

Parlons maintenant des “fameuses” clauses de garanties personnelles.

Si vous signez un bail au nom d’une compagnie, vous ne devriez pas  garantir personnellement le paiement du loyer. Si non à quoi sert d’avoir une compagnie à resposabilité limitée.

On voit ça souvent lorsqu’un locataire négocie lui-même son bail. Si votre compagnie existe depuis plus de 5 ans et qu’elle a des revenus, vous devriez être en mesure de signer un bail sans garantie personnelle.

Si c’est une toute nouvelle compagnie et qu’une garantie personnelle est exigée, votre representant devrait être en mesure de vous négocier une clause par laquelle votre garantie personnelle est annulée après un certain temps.

Nouvelle clause de baisse de loyer.

Pendant la pandémie, les gouvernements ont interdit l’accès aux immeubles à bureau à Montreal. Demandez à votre représentant de vous négocier une clause de reduction ou même d’annulation de loyer en cas de fermeture d’immeuble.

La plupart des propriétaires sont pragmatiques. Ce sont des gens d’affaires et vous pouvez vous entendre avec eux. Ils dirigent une entreprise comme vous le faites. Leur but est de rentabiliser leur entreprise. S’ils voient que vous êtes seuls, ils savent que vous négociez un bail seulement à tous les 5 ans. Ils peuvent vous dire bien des choses et vous n’avez aucune façon de verifier la véracité. Un représentant expérimenté va protéger vos intérêts. Le proprio sait que s’il exagère dans ses demandes que votre représentant va vous amener vers un autre building. Ce n’est pas le même rapport de force lorsqu’il y a un représentant dans le portrait.

De plus, le proprio voit le representant comme un client qui a le potentiel de lui  amener plusieurs locataires annuellement versus un seul locataire potentiel.

j’espère que vous avez trouvé ces informations utiles. Si vous avez des questions ou commentaires sentez-vous bien à l’aise de nous les faire parvenir.

S’il vous plait partagez ci-dessous si vous avez trouvé ce contenu intéressant ou si vous connaissez quelqu’un qui est sur le point de commencer à chercher de l’espace à bureau à Montreal.

Henri@Espaces-a-Louer.com

Lorsque nous voyons des bonnes occasions, nous les envoyons en priorité au gens qui se sont inscrit.